Winkelleegstand eruit, maakindustrie erin

Terwijl de maakindustrie groeit en steeds vaker lokaal actief is, verkeren de verkopende winkels in zwaar weer. Combineer die twee daarom, stellen Valérie Noordink en Ellen Scholten van Bureau Stedelijke planning voor. Dat biedt kansen voor zowel het centrum als de periferie van de stad.

De maakindustrie is divers en varieert van creatieve ambachtelijke bedrijven, zoals het maken van kleding, tot aan 3D-printen en hightech bedrijvigheid. In de afgelopen jaren was er sprake van een groei van de maakindustrie, met name in de stad. Zo nam het aantal banen tussen 2009 en 2019 met circa 8% toe, blijkt uit cijfers van LISA, het werkgelegenheidsregister van Nederland. Onderzoeken van onder meer Deloitte (2015, pdf) en McKinsey (2012) wijzen daarnaast op het (toenemend) belang van de maakindustrie in de (stedelijke) economie. Lokaal produceren draagt namelijk bij aan een levendige stad met ruimte voor ondernemerschap én maakt het mogelijk om de transitie naar de circulaire economie te maken.

Trek naar de stad

Bedrijven in de maakindustrie vestigen zich in toenemende mate bij voorkeur nabij consumenten. In de afgelopen periode vond een verschuiving plaats van bedrijventerreinen naar gemengde gebieden in de stad. Zo groeide binnen de Metropoolregio Rotterdam Den Haag vanaf 2010 de werkgelegenheid in de maakindustrie in de steden Den Haag en Rotterdam gezamenlijk forser (+21%) dan elders in de regio (+6%), blijkt uit onze analyse van het Vestigingsregister Zuid-Holland. Hieruit blijkt een toenemende voorkeur voor een grootstedelijke omgeving. Ook uit de Economische Verkenning Rotterdam (2019) blijkt dat de maakindustrie zich meer vestigt in gemengde milieus en woonwijken.

Die voorkeur voor de ligging nabij of in het stedelijk gebied kent meerdere oorzaken. Ten eerste is er de trend van servitization, het proces waarbij dienstverlening een steeds grotere rol krijgt in het businessmodel van maakbedrijven, zoals via trainingen, reparaties en consultancy. Een voorbeeld hiervan is de producent van bakkerijmachines WP Haton, die zijn klanten service- en supportpakketten aanbiedt. Het bedrijf beschikt over een trainingscentrum waarin het via workshops en cursussen klanten meeneemt in de beleving van het maken van brood. Ten tweede neemt de circulaire economie aan belang toe. Door lokaal te produceren neemt de ecologische voetafdruk af, want er zijn minder logistieke stromen en meer kansen voor ketensamenwerking. Dit kan op plekken in de stad voor het verzamelen van afvalstromen en om 'afval' om te vormen tot nieuwe producten, zoals het Upcyclecentrum in Almere. Zowel servitization als de circulaire economie biedt bedrijven de kans om zich te onderscheiden ten opzichte van concurrenten. Bovendien vraagt de beschikbaarheid van talent om een ligging nabij of in het stedelijk gebied

Tegelijkertijd wordt het door technologische ontwikkelingen makkelijker om functies te combineren. Apparaten worden steeds kleiner en kunnen meer, terwijl productieprocessen minder overlast geven. Dit zie je momenteel met 3d-printers en in het verleden met drukwerk. De maakindustrie heeft bovendien een sterke meerwaarde voor de stad. Ze zorgt voor lokale werkgelegenheid (de behoefte aan werken in of nabij huis is alleen maar toegenomen sinds de coronapandemie) en dynamiek (doordat er gemengde dynamische gebieden ontstaan).

De realiteit is echter dat met name de ambachtelijke maakindustrie de stad uit wordt gedrukt. Dit komt door de transformatie van diverse werklocaties in de stad naar woningen en de stijgende prijsniveaus voor locaties.

Maatwerk leveren

Maar waar de maakindustrie groeit, neemt het aantal fysieke winkels al jaren af: sinds 2011 van ruim 100.000 verkooppunten naar ca. 90.000 begin 2020, becijferde onderzoeksbureau Locatus. Om te overleven in deze markt waarin online bestedingen sterk groeien, speelt er voor een succesvolle winkel of product meer dan de prijs alleen. Ook de beleving bij het winkelbezoek, de mate van uniciteit en het verhaal achter de producten zijn essentieel.

Story New York is het toonbeeld van een bijzonder winkelmerk waar eens in de zoveel tijd het interieur en de collectie verandert naar een thema. Bedrijven krijgen de mogelijkheid om thema’s te sponseren en dan eigen producten te verkopen. Ook in Nederland zijn er winkels die een duidelijk merk uitdragen. Zo zijn er bij Nukuhiva in Utrecht enkel eerlijke en duurzame producten te koop.

Een sterke en unieke winkelbeleving ontstaat ook door klanten (een deel van) het maakproces te laten meekrijgen bij de aanschaf van een product. Dit wordt bijvoorbeeld goed gedaan bij DENHAM City in Amsterdam. Het Nederlandse jeansmerk heeft in de Hallen een denimwerkplaats waar studenten jeans ontwikkelen, maar ook professionals elkaar ontmoeten. Daarbij kan de klant naar binnen lopen, een deel van het maakproces zien en een spijkerbroek aanschaffen. Verder zijn lokaal geproduceerde producten steeds meer in trek bij de consument, doordat deze gemiddeld duurzamer (geen reis over de wereld) en eerlijker (geen onderbetaald werk) zijn. Dit is in versnelling geraakt door de coronacrisis, waarbij men meer aandacht heeft gekregen voor lokale producten en ondernemers. Voordeel is tevens dat deze lokale makers maatwerk kunnen leveren aan de consumenten.

Belangrijkste trends voor maakindustrie en detailhandel & verkoop

Van leegstand naar maakomgeving

De maakindustrie heeft dus een meerwaarde voor de winkels en de consumenten in de stad, maar door onder andere de druk op de woningmarkt worden deze bedrijven de stad uitgedrukt. Tegelijkertijd neemt de leegstand in winkelgebieden toe. Leegstand trekt meer leegstand aan en zorgt voor verloedering, terwijl invulling met nieuwe winkels lastig is.

Deze winkelleegstand biedt echter kansen om ruimte in de stad te bieden voor de maakindustrie. Hier kunnen vakmannen of -vrouwen aan de slag die zelf producten ontwerpen, maken en verkopen in het winkelpand dat tegelijkertijd als werkplaats of studio fungeert. Dit geldt vooral voor ambachtelijke bedrijven, zoals een chocolaterie, meubelmaker, kledingbedrukker en op maat gemaakte tassen.

Hier zijn twee aantrekkelijke locaties voor. Ten eerste zijn er de randen van centrumgebieden (inclusief de aanloopstraten) in binnensteden. Winkelvastgoed kent over het algemeen hogere prijzen dan bedrijfsruimten en daarnaast hebben de makers meer ruimte nodig om de producten te kunnen maken. In de grotere steden is de binnenstad daarom lastig financieel haalbaar voor dit concept, maar hier kunnen aanloopstraten kansen bieden. Ook kleinere centra die te kampen hebben met leegstand bieden mogelijkheden. Een voorbeeld is het Makerskwartier in Den Haag, een winkelstraat aan de rand van het centrum zonder grote winkelketens en waar veel ambacht beoefend wordt. Zo wordt er bij Het Ruijtenhuis glas in lood in opdracht van klanten gemaakt en worden bij Any Frame Lijstenmakerij lijsten gemaakt en verkocht. En aangezien de winkelleegstand naar verwachting grotendeels blijft aanhouden, zullen eigenaren wel moeten gaan zakken met de huurprijzen.

De tweede kanshebbers zijn de nieuwe woon- werkgebieden, bijvoorbeeld door de revitalisatie van verouderde bedrijventerreinen in de stad, zoals de Binckhorst in Den Haag, M4H in Rotterdam, de Merwede-Kanaalzone in Utrecht en het Hamerkwartier in Amsterdam. Deze locaties bieden een aantrekkelijke werkomgeving met voorzieningen in de buurt, de nabijheid van consumenten en (vaak) een multimodale ontsluiting. Ook zijn hier de prijsniveaus relatief lager dan in de centrumgebieden. Bovendien zorgt de combinatie van maak en verkoop voor aantrekkelijke en levendige plinten. Het is daarentegen niet wenselijk om op ‘normale’ bedrijventerreinen verkoop en maak te combineren, omdat er anders concurrentie met winkelstraten ontstaat. Daarnaast is het van belang om de schaarse ruimte op bedrijventerreinen juist te benutten voor bedrijven die zich niet goed laten mengen met wonen.

Spelregels voor de trend

De combinatie van maken en verkoop is succesvol toegepast in San Francisco (zie kader). Aan de hand van een aantal spelregels zet deze stad in op het behoud van stadsverzorgende en ambachtelijke ondernemers. Voor deze bedrijven zijn plekken aangewezen waar het mogelijk is om maximaal eenderde van het vloeroppervlakte te benutten voor de verkoop van hun producten. Tegelijkertijd is er door intensivering van meerlaags bouwen meer ontwikkelruimte voor commercieel aantrekkelijkere functies, met een positieve businesscase als resultaat.

Het aanwijzen van geschikte locaties in de stad en het maximaliseren van het metrage voor verkoop in een pand zijn belangrijke stappen om in te spelen op deze hybride vormen van productie en detailhandel. Voor de Nederlandse casus kan de gehanteerde verhouding van eenderde van het vloeroppervlakte voor verkoop een goede richtlijn zijn, maar dit vergt maatwerk en is zeer afhankelijk van de locatie.

Bij de ontwikkeling van deze hybride vormen dient ook rekening gehouden te worden met ruimte voor laden en lossen en voldoende vrije hoogte (bij voorkeur circa 4 tot 6 meter hoog), zodat zo veel mogelijk bedrijven hier gebruik van kunnen maken. Ruimte voor opslag is hierbij van belang. Om overlast voor omwonenden te beperken zijn kleinschalige units (tot maximaal zo’n 750 m²) het meest wenselijk, want dit zorgt voor minder vervoersbewegingen. Verder dient de koppeling van maak en verkoop planologisch-juridisch goed in het bestemmingsplan te worden geregeld. Een traditionele bestemming met onderscheid tussen detailhandel en bedrijfsruimte en op basis van SBI-codes voldoet dan niet. Een meer conceptmatige beschrijving van de passende doelgroepen kan een oplossing bieden.

Stel daarnaast een plint- of conceptmanager aan die vraag en aanbod bij elkaar kan brengen, actief acquisitie voert in het aantrekken van interessante voorzieningen en bedrijven, en waakt over zowel de integrale programmatische invulling als de ruimtelijke uitwerking van de plint en openbare ruimte. Dit geldt zowel bij de ontwikkeling van nieuwe woon-werkgebieden als voor de bestaande aanloopstraten waar leegstand kansen biedt. Hier speelt het in gesprek gaan met eigenaren van leegstaande verkooppunten een belangrijke rol. Binnen gebiedsontwikkelingen kan bijvoorbeeld een deel van de opbrengst van de woningverkoop ingezet worden voor het aanstellen van deze plintmanager en geïnvesteerd worden in de kwaliteit van de bedrijfsunits.

Combinatie maakindustrie en verkoop in San Francisco

In San Francisco zijn gebieden in de stad aangewezen voor PDR-bedrijven (Production, Distribution & Repair). Dit zijn bedrijven die behoefte hebben aan een plek in de stad en ook grotendeels stadsverzorgende producten leveren. Denk aan stadslogistiek, bouwaannemers, groothandel en ontwerp en productie van mode en meubels. Door het aanwijzen van beschermde gebieden blijft er voldoende ruimte voor deze bedrijven in de stad. Voor deze bedrijven is het mogelijk om maximaal 33% van het oppervlak van hun pand te benutten voor verkoop. Hiermee kan een bedrijf het pand gebruiken voor de maak van producten en deze hier tegelijkertijd verkopen. Een voorbeeld hiervan is het bedrijf Rickshaw Bagworks in de wijk Dogpatch. Dit is een fabrikant van op maat gemaakte tassen. Men kan hier tassen kopen en laten repareren, eigen materialen kiezen en tegelijkertijd zien hoe de producten worden gemaakt. Beleving en het verhaal achter de producten spelen hier een grote rol.